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INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA ATÉ 30 SALÁRIOS MÍNIMOS

(Art. 108, do Código Civil)

 

I - Fundamento legal: art.108, do Código Civil.

II - Objetivo: a compra e venda é um contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir a propriedade de um bem para a outra parte (comprador), a qual se obriga a pagar-lhe certo preço em dinheiro ou valor fiduciário representativo de dinheiro (nota promissória, cheque, duplicata, letra de câmbio etc.). No Brasil, o contrato de compra e venda por si só não transfere a propriedade da coisa, gerando, simplesmente, a obrigação de transferi-la. A transferência efetiva da propriedade de um imóvel depende do registro do contrato ou da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação do bem. Somente a partir desse registro é que nasce o direito de propriedade com eficácia erga omnes, ou seja, perante terceiros.

Observações:

a) a compra e venda que não se enquadre no valor máximo de 30 salários mínimos nem nas exceções legais, deverá ser firmada por escritura pública (art.108, do Código Civil);

b) deve-se adotar o salário mínimo nacional, fixado pelo governo federal, não importando o valor dos pisos regionais. O salário mínimo a ser considerado é aquele vigente na data do contrato (negócio jurídico) e não o da época da sua apresentação para registro;

c) no instrumento particular, não há a intervenção do tabelião e todas essas conferências ficam a cargo do oficial do Registro de Imóveis;

d) o instrumento deve estar assinado por todas as partes e duas testemunhas, e todas as firmas devem estar reconhecidas, inclusive as das testemunhas. As partes devem rubricar em todas as folhas do contrato (art. 221, II, da Lei n° 6.015/73);

e) os elementos essenciais do contrato de compra e venda são: o consentimento (o acordo de vontades, o ajuste), a coisa (objeto do contrato) e o preço (valor do negócio jurídico);

f) o legislador, em alguns casos, estabeleceu algumas limitações à compra e venda, são elas (resumidamente): venda de ascendente a descendente (art. 496, do Código Civil), venda entre cônjuges (art. 499, do Código Civil), venda e direito de preferência (art. 504, do Código Civil e outros), venda por Fundação (art. 66, do Código Civil), aquisição de imóvel rural por estrangeiros (Lei n° 5.709/71, regulamentada pelo Decreto n° 74.965/74) e venda de imóvel onerado com promessa de compra e venda (art. 1.417, do Código Civil);

g) se o imóvel objeto do negócio jurídico ainda estiver matriculado em outra circunscrição imobiliária, deverá ser apresentada certidão de inteiro teor da matrícula/transcrição do imóvel, com validade de 30 dias (art. 446, §1°, da CNNR-CGJ/RS);

h) a listagem não é definitiva, servindo apenas como conferência, pois dependendo da análise da documentação e a situação jurídica do registro, poderá haver complementação.

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