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REURB - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA 

(Lei n° 13.465/17 e Decreto n° 9.310/18)

PASSO A PASSO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO 

(art. 31 e seguintes, da Lei n° 13.465/17)

 

I - Fundamento legal: art. 9° e seguintes, da Lei n° 13.465/17, Decreto n° 9.310/18 e art. 692 e seguintes da CNNR-CGJ/RS, Prov.01/2020, Provimento Nº 144 de 25/04/2023 CNJ.

II – O que é Reurb: Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia (art. 9°, da Lei n°13.465/17 e art. 1º, do Decreto n° 9.310/18).

III - Objetivo: identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes; ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados; promover a integração social e a geração de emprego e renda; estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; garantir a efetivação da função social da propriedade; ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes; concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais; conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; e franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária (art.10, da Lei n°13.465/17 art. 2º, do Decreto n° 9.310/18).

IV – Onde começar? é necessário, primeiramente, que os núcleos urbanos informais consolidados sejam identificados para, em seguida, serem especificados os procedimentos aplicáveis a cada um deles e quais fases deverão ser seguidas, uma vez que os procedimentos e as fases variam de acordo com as especificidades de cada caso, conforme os exemplos abaixo: 

a) Núcleos urbanos informais consolidados antes de 19 de dezembro de 1979 podem ser regularizados pelo procedimento de regularização fundiária urbana inominada; 

b) Núcleos urbanos informais consolidados que possuem apenas problemas de titulação dos ocupantes podem ser regularizados de forma simplificada/sumária; 

c) Núcleos urbanos informais consolidados com infraestrutura essencial implantada (em que não haja compensações urbanísticas ou ambientais ou outras obras e serviços a serem executados) permitem a apresentação de um projeto de regularização fundiária simplificado, dispensando o cronograma físico e o termo de compromisso.

V – Conceitos da Reurb (art.11 e art. 13, da Lei n° 13.465/17 e art. 3° e art. 5°, do Decreto n° 9.310/18):

a) Núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868/72, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;

b) Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;

c) Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;

d) Demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;

e) Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;

f) Legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;

g) Legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb;

h) Ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais;

i) Reurb-S: regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Público municipal ou distrital;

j) Reurb-E: regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não enquadrada na hipótese de Reurb-S.

Observação: o termo de compromisso referido no “item e” acima conterá o cronograma da execução de obras e serviços e da implantação da infraestrutura essencial e poderá prever compensações urbanísticas e ambientais, quando necessárias (art. 3°, §2°, do Decreto n°9.310/18).

VI - Fases da Reurb (art. 28, da Lei n° 13.465/17 e art. 21, do Decreto n° 9.310/18): 

Fase 1 - requerimento dos legitimados; 

Fase 2 - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes; 

Fase 3 - elaboração do projeto de regularização fundiária; 

Fase 4 - saneamento do processo administrativo; 

Fase 5 - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; 

Fase 6 - expedição da CRF pelo Município; e 

Fase 7 - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

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