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SERVIÇOS

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

 

I - Fundamento legal: arts. 108 e 481 e seguintes, do Código Civil, art. 550 e seguintes e art. 874 e seguintes, todos da CNNR-CGJ/RS, Prov.01/2020.

II - Objetivo: pela escritura pública de compra e venda, celebrada em qualquer Tabelionato de Notas de preferência das partes, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481, do Código Civil). A transferência efetiva da propriedade de um imóvel depende do registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação do bem. Somente a partir desse registro é que nasce o direito de propriedade com eficácia erga omnes, ou seja, perante terceiros.

Observações:

a) a compra e venda que não se enquadre no valor máximo de 30 salários mínimos nem nas exceções legais, deverá ser firmada por escritura pública (art.108, do Código Civil).

b) a escritura pública deverá atender os requisitos previstos na legislação correspondente. 

c) os elementos essenciais da compra e venda são: o consentimento (o acordo de vontades, o ajuste), a coisa (objeto da escritura) e o preço (valor do negócio jurídico).

d) o legislador, em alguns casos, estabeleceu algumas limitações à compra e venda, são elas (resumidamente): venda de ascendente a descendente (art. 496, do Código Civil), venda entre cônjuges (art. 499, do Código Civil), venda e direito de preferência (art. 504, do Código Civil e outros), venda por Fundação (art. 66, do Código Civil), aquisição de imóvel rural por estrangeiros (Lei n° 5.709/71, regulamentada pelo Decreto n° 74.965/74) e venda de imóvel onerado com promessa de compra e venda (art. 1.417, do Código Civil).

e) quando o imóvel objeto do negócio jurídico estiver gravado com indisponibilidade de bens em nome do transmitente ou se existir ordem de indisponibilidade lançada em seu nome, é possível a lavratura da escritura pública, desde que nela conste que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade (art.14, §1°, do Provimento n° 39/2014, do CNJ). Contudo, não será possível efetuar o registro desta no Registro de Imóveis, uma vez que o imóvel está indisponível e a prática consistente em ato de disposição. O registro do título somente poderá ser efetuado se a indisponibilidade de bens for cancelada.

f) se o imóvel objeto do negócio jurídico ainda estiver matriculado em outra circunscrição imobiliária, deverá ser apresentada certidão de inteiro teor da matrícula/transcrição do imóvel, com validade de 30 dias (art. 446, §1°, da CNNR-CGJ/RS).

g) a certidão de inteiro teor com validade de 30 dias deve subsidiar a realização da escritura pública, constando a data de sua emissão (art. 874, IV, da CNNR-CGJ/RS e art. 1º, § 2º, da Lei n° 7.433/85). Lembrando que a certidão resumida/simplificada não tem validade para fins de transmissão ou oneração a qualquer título, conforme determina o art. 874, IV, da CNNR-CGJ/RS.

h) a listagem não é definitiva, servindo apenas como conferência, pois dependendo da análise da documentação e a situação jurídica do registro, poderá haver complementação.

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